வீட்டுக்கடன் - பிரச்சினைகள் (நிறைவுப் பகுதி)

அமெரிக்காவையே ஆட்டிப்படைக்கும் சப்-ப்ரைம் பிரச்சினை இந்தியாவையும் பாதிக்குமா என்றால் தற்சமயம் இருக்காது என்கின்றனர் பல பொருளாதார வல்லுனர்கள்.

ஆனால் கடந்த சில ஆண்டுகளில் வழங்கப்பட்ட வீட்டுக் கடன்களில் நிலுவை விழுக்காடு சற்று ஏறுமுகமாகவே காணப்படுகிறது என்கின்றன வங்கிகள். மிக அதிக அளவில் வீட்டுக்கடன்கள் வழங்கும் பாரத ஸ்டேட் வங்கி, ஐசிஐசிஐ போன்ற வங்கிகள் தங்களுடைய மொத்த கடன்களில் 4 முதல் 5% விழுக்காடு வரை நிலுவையில் நிற்பதாக சமீபத்தில் தெரிவித்துள்ளன.

இதற்கு முக்கிய காரணமாக கூறப்படுவது வங்கிக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தில் 2006-07ல் ஏற்பட்ட அதிரடி மாற்றங்கள்.

சமீபத்தில் வெளியான என்னுடைய
சந்தோஷமாக கடன் வாங்குங்க புத்தகத்தில் வீட்டுக் கடன்கள் என்ற தலைப்பில் வாடகை வீட்டில் வசிப்பதைவிட வங்கியிலிருந்து கடன் வாங்கி நமக்கென்று ஒரு வீட்டை வாங்குவது லாபம் என்று எழுதியிருந்தேன்.

உண்மைதான்.

குடியிருக்க ஒரு வீடு வேண்டும் என்பது நம் அனைவருடைய இலட்சியம் என்றால் மிகையாகாது. அதற்கு தேவையான தொகையை நம்முடைய மாத வருமானத்திலிருந்து சேமிப்பது என்று துவங்கினால் நம்முடைய ஆயுள் காலம் முழுவதும் போய்விடும் என்பதும் மறுக்கவியலாத உண்மை.

ஆனால் வங்கியிலிருந்து கடன் பெறுவதற்கு முன்பு நம்மால் மாதாமாதம் எவ்வளவு தொகை செலுத்த முடியும் என்பதை நிர்ணயித்துக்கொள்ள வேண்டும்.

நம்முடைய தகுதிக்கு மீறிய மாதத் தவணையை ஒப்புக்கொண்டுவிட்டால் சிக்கல்தான்.

ஆகவே கடனுக்காக வங்கியை அணுகுவதற்கு முன்பு நம்மால் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளுக்கு மாதா மாதம் எவ்வளவு தொகையை இதற்கென ஒதுக்க முடியும் என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

உதாரணத்திற்கு உங்களால் ரூ.15,000/- வரையிலும் மாதத் தவணையாக செலுத்த முடியும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். 11% வட்டியுடன் கூடிய கடனை திருப்பிச் செலுத்த குறைந்தபட்சம் 25 ஆண்டுகள் தேவைப்படும். இந்த அடிப்படையில் எவ்வளவு கடன் கிடைக்கக் கூடும் என்று கணிக்க வேண்டும்.


இதற்கென இந்திய வங்கிகள் கழகத்தின்
வலைத்தளத்தில் ஒரு பிரத்தியேக கால்குலேட்டர் உள்ளது.

அதன்படி அதிகபட்ச கடனாக ரூ.15.30 லட்சங்கள் பெறலாம்.

சாதாரணமாக வங்கிகள் நம்முடைய நிகர மாத வருமானம் நாம் செலுத்தவிருக்கும் மாதத் தவணையை விட இரு மடங்கு இருத்தல் வேண்டும் என்று கூறுகின்றன. அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/- என்றால் நம்முடைய மாத நிகர வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.30000/- ஆக இருக்க வேண்டும். நிகர வருமானமே ரூ.30000/- இருக்க வேண்டுமென்றால் வருமான வரி மற்றும் இதர பிடித்தங்கள் சேர்த்து மாத வருமானம் குறைந்த பட்சம் ரூ.40,000/-லிருந்து ரு.50,000/- ஆவது இருக்க வேண்டும்.

இதில் மிக முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டிய விஷயம் வட்டி விகிதம்.

முன்பெல்லாம் வங்கிகளுடைய வட்டி விகிதம் அவ்வப்போது மாறிக்கொண்டேயிருக்கும். அதாவது சந்தை நிலவரம் மற்றும் இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்களுக்கேற்ப வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கவோ, குறையவோ வாய்ப்புண்டு. இதைத்தான் இப்போது floating rate என்கின்றனர்.

சமீபகாலமாக வங்கிகள் Fixed Rate என்கிற ஒரு புது முறையை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. அதாவது விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மாறாது என்கின்றனர்.

ஆனால் இந்த ‘குறிப்பிட்ட காலம்’ என்பது வரையறுக்கப்படாத ஒன்றாக இருப்பதில்தான் சிக்கலே. அதாவது கடன் பெற்ற அடுத்த வருடமே கூட சந்தை நிலவரம் அடியோடு மாறிப்போகும் பட்சத்தில் எவ்வித முன்னறிவிப்பும் இன்றி வட்டி விகிதங்களை மாற்ற வேண்டிய நிர்பந்தத்திற்குள்ளாகின்றன வங்கிகள்.

இந்தியாவைப் பொருத்தவரை சந்தை நிலவரத்தை விட ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்கள்தான் கடன்களின் வட்டி விகிதத்தை அதிகம் பாதிக்கின்றன.

என்னுடைய மேற்கூறிய புத்தகத்தில் இந்திய வங்கிச் சந்தையில் ஏன் இந்த மாற்றங்கள் ஏற்படுகின்றன என்பதை விரிவாக விளக்கியுள்ளேன்.

சரி. வட்டி விகிதம் நிச்சயம் மாறித்தான் தீரும். அது நம்மால் கட்டுப்படுத்தவியலாத ஒன்று. அதை எப்படி எதிர்கொள்வது?

இன்று 9% லிருந்து 11% வரை கிடைக்கக் கூடிய கடன் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளில் எந்த அளவுக்கு உயரும் என்பதை கணக்கிடுவதும் இயலாத காரியம். ஆனால் குறைந்தபட்சம் ஐந்தில் இருந்து ஆறு விழுக்காடுகள் வரையிலும் உயர வாய்ப்புண்டு என்று தோராயமாக கணிக்கலாம். அதாவது தற்போதைய வட்டி விகிதத்தில் 30லிருந்து 45 விழுக்காடு வரையிலும் உயரக்கூடும்.

அத்தகைய சூழலில் நாம் தற்போது செலுத்தும் மாதத் தவணையும் அதே விகிதத்தில் உயரக் கூடும். அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/-லிருந்து ரூ.19500/- முதல் ரூ.22,000/- வரை அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது.

இதை நம்மால் சமாளிக்க முடியுமா என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

தற்போதைய மாத வருமானத்தில் வீட்டுச் செலவுகள் போக மாதத் தவணையாக ரூ.15,000/- செலுத்திவிட முடியும் என்று கணித்து ரூ.15.00 லட்சம் கடன் பெறுவதில் தவறேதும் இல்லை.

ஏனெனில் நம்முடைய மாத வருமானம் கூடிக்கொண்டே போக வாய்ப்புள்ளது. குறிப்பாக கணினி துறையில் வருட வருமானம் 25லிருந்து 35 விழுக்காடு வரையிலும் அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது என்கிறார்கள். இது எந்த அளவுக்கு உண்மை என்று தெரியவில்லை. அந்த துறையிலுள்ளவர்களுக்கே வெளிச்சம்.

ஆனால் அத்தகைய வருமானம் உள்ளவர்களுடைய வாழ்க்கைத் தரமும் உயர்ந்துக்கொண்டே போகும் அல்லவா? மேலும் குழந்தைகளுடைய படிப்பு மற்றும் நம்முடைய மருத்துவ சிலவுகளும் உயரத்தானே செய்யும்!

சமீபத்திய கணிப்பின் படி நடுத்தர மற்றும் அதற்கு சற்றே உயர்ந்த குடும்பத்தில் (Middle and slightly upper middle class) எல்.கே.ஜியிலிருந்து கல்லூரி வரை ஒரு குழந்தைக்கு சராசரியாக குறைந்தபட்சம் ரூ.20 லட்சம் வரையிலும் தேவைப்படும் என்கிறார்கள். அதாவது மாதம் குறைந்தபட்சம் ரூ.7500/- இரண்டு குழந்தைகள் என்றால் ரூ.15000/-. இது பி.எ., பி.காம் போன்ற சாதாரண பட்டப் படிப்புக்கு மட்டும்தான். தற்போதைய நிலவரத்தில் நான்காண்டு பொறியியல் பட்டப்படிப்புக்கு மட்டும் சுமார் ரூ.5.00 லட்சம் தேவைப்படுகிறது என்றால். இருபது ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு? நினைத்துப் பார்க்கவே மலைப்பாக உள்ளது. மருத்துவப் பட்டப் படிப்புக்கு, கேட்கவே வேண்டாம்.

ஆகவே வீட்டுக் கடன்கள் போன்ற நீண்டக்கால கடன்களை பெற நினைப்போர் நம்முடைய தற்போதைய நிதிநிலைமையை மட்டுமல்லாமல் கடனை வட்டியுடன் அடைத்துத் தீர்க்க வேண்டிய காலத்திற்குண்டான வரவு செலவையும் கணக்கிட்ட பிறகே எவ்வளவு தொகைக்கு கடன் பெற வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.

இந்திய வீட்டுக்கடன் சந்தை விரிவடைந்து மூன்று நான்கு வருடங்களே ஆகியுள்ளன. அதாவது கணிசமான அளவு வீட்டுக்கடன்கள் 2004-05லிருந்துதான் வழங்கப்படுகின்றன. சுமார் 95% கடன்கள் இதுவரை சரிவர அடைக்கப்பட்டு வருகின்றன என்பதும் உண்மைதான்.

ஆனால் இதே நிலைமை தொடர்ந்து நீடிக்குமா என்பது சந்தேகமே.

**********