04 April 2008

வீட்டுக்கடன் - பிரச்சினைகள் (நிறைவுப் பகுதி)

அமெரிக்காவையே ஆட்டிப்படைக்கும் சப்-ப்ரைம் பிரச்சினை இந்தியாவையும் பாதிக்குமா என்றால் தற்சமயம் இருக்காது என்கின்றனர் பல பொருளாதார வல்லுனர்கள்.

ஆனால் கடந்த சில ஆண்டுகளில் வழங்கப்பட்ட வீட்டுக் கடன்களில் நிலுவை விழுக்காடு சற்று ஏறுமுகமாகவே காணப்படுகிறது என்கின்றன வங்கிகள். மிக அதிக அளவில் வீட்டுக்கடன்கள் வழங்கும் பாரத ஸ்டேட் வங்கி, ஐசிஐசிஐ போன்ற வங்கிகள் தங்களுடைய மொத்த கடன்களில் 4 முதல் 5% விழுக்காடு வரை நிலுவையில் நிற்பதாக சமீபத்தில் தெரிவித்துள்ளன.

இதற்கு முக்கிய காரணமாக கூறப்படுவது வங்கிக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தில் 2006-07ல் ஏற்பட்ட அதிரடி மாற்றங்கள்.

சமீபத்தில் வெளியான என்னுடைய
சந்தோஷமாக கடன் வாங்குங்க புத்தகத்தில் வீட்டுக் கடன்கள் என்ற தலைப்பில் வாடகை வீட்டில் வசிப்பதைவிட வங்கியிலிருந்து கடன் வாங்கி நமக்கென்று ஒரு வீட்டை வாங்குவது லாபம் என்று எழுதியிருந்தேன்.

உண்மைதான்.

குடியிருக்க ஒரு வீடு வேண்டும் என்பது நம் அனைவருடைய இலட்சியம் என்றால் மிகையாகாது. அதற்கு தேவையான தொகையை நம்முடைய மாத வருமானத்திலிருந்து சேமிப்பது என்று துவங்கினால் நம்முடைய ஆயுள் காலம் முழுவதும் போய்விடும் என்பதும் மறுக்கவியலாத உண்மை.

ஆனால் வங்கியிலிருந்து கடன் பெறுவதற்கு முன்பு நம்மால் மாதாமாதம் எவ்வளவு தொகை செலுத்த முடியும் என்பதை நிர்ணயித்துக்கொள்ள வேண்டும்.

நம்முடைய தகுதிக்கு மீறிய மாதத் தவணையை ஒப்புக்கொண்டுவிட்டால் சிக்கல்தான்.

ஆகவே கடனுக்காக வங்கியை அணுகுவதற்கு முன்பு நம்மால் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளுக்கு மாதா மாதம் எவ்வளவு தொகையை இதற்கென ஒதுக்க முடியும் என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

உதாரணத்திற்கு உங்களால் ரூ.15,000/- வரையிலும் மாதத் தவணையாக செலுத்த முடியும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். 11% வட்டியுடன் கூடிய கடனை திருப்பிச் செலுத்த குறைந்தபட்சம் 25 ஆண்டுகள் தேவைப்படும். இந்த அடிப்படையில் எவ்வளவு கடன் கிடைக்கக் கூடும் என்று கணிக்க வேண்டும்.


இதற்கென இந்திய வங்கிகள் கழகத்தின்
வலைத்தளத்தில் ஒரு பிரத்தியேக கால்குலேட்டர் உள்ளது.

அதன்படி அதிகபட்ச கடனாக ரூ.15.30 லட்சங்கள் பெறலாம்.

சாதாரணமாக வங்கிகள் நம்முடைய நிகர மாத வருமானம் நாம் செலுத்தவிருக்கும் மாதத் தவணையை விட இரு மடங்கு இருத்தல் வேண்டும் என்று கூறுகின்றன. அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/- என்றால் நம்முடைய மாத நிகர வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.30000/- ஆக இருக்க வேண்டும். நிகர வருமானமே ரூ.30000/- இருக்க வேண்டுமென்றால் வருமான வரி மற்றும் இதர பிடித்தங்கள் சேர்த்து மாத வருமானம் குறைந்த பட்சம் ரூ.40,000/-லிருந்து ரு.50,000/- ஆவது இருக்க வேண்டும்.

இதில் மிக முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டிய விஷயம் வட்டி விகிதம்.

முன்பெல்லாம் வங்கிகளுடைய வட்டி விகிதம் அவ்வப்போது மாறிக்கொண்டேயிருக்கும். அதாவது சந்தை நிலவரம் மற்றும் இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்களுக்கேற்ப வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கவோ, குறையவோ வாய்ப்புண்டு. இதைத்தான் இப்போது floating rate என்கின்றனர்.

சமீபகாலமாக வங்கிகள் Fixed Rate என்கிற ஒரு புது முறையை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. அதாவது விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மாறாது என்கின்றனர்.

ஆனால் இந்த ‘குறிப்பிட்ட காலம்’ என்பது வரையறுக்கப்படாத ஒன்றாக இருப்பதில்தான் சிக்கலே. அதாவது கடன் பெற்ற அடுத்த வருடமே கூட சந்தை நிலவரம் அடியோடு மாறிப்போகும் பட்சத்தில் எவ்வித முன்னறிவிப்பும் இன்றி வட்டி விகிதங்களை மாற்ற வேண்டிய நிர்பந்தத்திற்குள்ளாகின்றன வங்கிகள்.

இந்தியாவைப் பொருத்தவரை சந்தை நிலவரத்தை விட ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்கள்தான் கடன்களின் வட்டி விகிதத்தை அதிகம் பாதிக்கின்றன.

என்னுடைய மேற்கூறிய புத்தகத்தில் இந்திய வங்கிச் சந்தையில் ஏன் இந்த மாற்றங்கள் ஏற்படுகின்றன என்பதை விரிவாக விளக்கியுள்ளேன்.

சரி. வட்டி விகிதம் நிச்சயம் மாறித்தான் தீரும். அது நம்மால் கட்டுப்படுத்தவியலாத ஒன்று. அதை எப்படி எதிர்கொள்வது?

இன்று 9% லிருந்து 11% வரை கிடைக்கக் கூடிய கடன் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளில் எந்த அளவுக்கு உயரும் என்பதை கணக்கிடுவதும் இயலாத காரியம். ஆனால் குறைந்தபட்சம் ஐந்தில் இருந்து ஆறு விழுக்காடுகள் வரையிலும் உயர வாய்ப்புண்டு என்று தோராயமாக கணிக்கலாம். அதாவது தற்போதைய வட்டி விகிதத்தில் 30லிருந்து 45 விழுக்காடு வரையிலும் உயரக்கூடும்.

அத்தகைய சூழலில் நாம் தற்போது செலுத்தும் மாதத் தவணையும் அதே விகிதத்தில் உயரக் கூடும். அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/-லிருந்து ரூ.19500/- முதல் ரூ.22,000/- வரை அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது.

இதை நம்மால் சமாளிக்க முடியுமா என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

தற்போதைய மாத வருமானத்தில் வீட்டுச் செலவுகள் போக மாதத் தவணையாக ரூ.15,000/- செலுத்திவிட முடியும் என்று கணித்து ரூ.15.00 லட்சம் கடன் பெறுவதில் தவறேதும் இல்லை.

ஏனெனில் நம்முடைய மாத வருமானம் கூடிக்கொண்டே போக வாய்ப்புள்ளது. குறிப்பாக கணினி துறையில் வருட வருமானம் 25லிருந்து 35 விழுக்காடு வரையிலும் அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது என்கிறார்கள். இது எந்த அளவுக்கு உண்மை என்று தெரியவில்லை. அந்த துறையிலுள்ளவர்களுக்கே வெளிச்சம்.

ஆனால் அத்தகைய வருமானம் உள்ளவர்களுடைய வாழ்க்கைத் தரமும் உயர்ந்துக்கொண்டே போகும் அல்லவா? மேலும் குழந்தைகளுடைய படிப்பு மற்றும் நம்முடைய மருத்துவ சிலவுகளும் உயரத்தானே செய்யும்!

சமீபத்திய கணிப்பின் படி நடுத்தர மற்றும் அதற்கு சற்றே உயர்ந்த குடும்பத்தில் (Middle and slightly upper middle class) எல்.கே.ஜியிலிருந்து கல்லூரி வரை ஒரு குழந்தைக்கு சராசரியாக குறைந்தபட்சம் ரூ.20 லட்சம் வரையிலும் தேவைப்படும் என்கிறார்கள். அதாவது மாதம் குறைந்தபட்சம் ரூ.7500/- இரண்டு குழந்தைகள் என்றால் ரூ.15000/-. இது பி.எ., பி.காம் போன்ற சாதாரண பட்டப் படிப்புக்கு மட்டும்தான். தற்போதைய நிலவரத்தில் நான்காண்டு பொறியியல் பட்டப்படிப்புக்கு மட்டும் சுமார் ரூ.5.00 லட்சம் தேவைப்படுகிறது என்றால். இருபது ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு? நினைத்துப் பார்க்கவே மலைப்பாக உள்ளது. மருத்துவப் பட்டப் படிப்புக்கு, கேட்கவே வேண்டாம்.

ஆகவே வீட்டுக் கடன்கள் போன்ற நீண்டக்கால கடன்களை பெற நினைப்போர் நம்முடைய தற்போதைய நிதிநிலைமையை மட்டுமல்லாமல் கடனை வட்டியுடன் அடைத்துத் தீர்க்க வேண்டிய காலத்திற்குண்டான வரவு செலவையும் கணக்கிட்ட பிறகே எவ்வளவு தொகைக்கு கடன் பெற வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.

இந்திய வீட்டுக்கடன் சந்தை விரிவடைந்து மூன்று நான்கு வருடங்களே ஆகியுள்ளன. அதாவது கணிசமான அளவு வீட்டுக்கடன்கள் 2004-05லிருந்துதான் வழங்கப்படுகின்றன. சுமார் 95% கடன்கள் இதுவரை சரிவர அடைக்கப்பட்டு வருகின்றன என்பதும் உண்மைதான்.

ஆனால் இதே நிலைமை தொடர்ந்து நீடிக்குமா என்பது சந்தேகமே.

**********

12 comments:

மங்களூர் சிவா said...

/

ஆகவே வீட்டுக் கடன்கள் போன்ற நீண்டக்கால கடன்களை பெற நினைப்போர் நம்முடைய தற்போதைய நிதிநிலைமையை மட்டுமல்லாமல் கடனை வட்டியுடன் அடைத்துத் தீர்க்க வேண்டிய காலத்திற்குண்டான வரவு செலவையும் கணக்கிட்ட பிறகே எவ்வளவு தொகைக்கு கடன் பெற வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.
/

அருமையா சொல்லியிருக்கீங்க.

நல்ல தொடர்.

நன்றி

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க சிவா,

யாருமே பின்னூட்டம் போடாததால நீங்களே எல்லா பதிவுலயும் ஒவ்வொன்னு போட்டுட்டீங்க போல. நன்றி.

இதுதான் தமிழ்மணத்தின் இன்றைய நிலை. இங்க டைம் பாஸ் பண்றவங்கதான் அதிகம். இந்த மாதிரி எழுதி சரியான ஆதரவு கிடைக்காததால வெறுத்துப்போய் ஒதுங்கிப் போனவங்க நிறைய பேர் இருக்காங்க.

சந்தோஷ் = Santhosh said...

நல்ல தொடர் டி.பி.ஆர் சார்... ஒரு இடத்துல நான் உங்களிடம் fixed rate எப்படி மாறும் என்று கேட்டு இருந்தேன் இதில் நீங்க அதுக்கு விடை சொல்லி இருக்கீங்க நன்றி...

//வாங்க சிவா,

யாருமே பின்னூட்டம் போடாததால நீங்களே எல்லா பதிவுலயும் ஒவ்வொன்னு போட்டுட்டீங்க போல. நன்றி.

இதுதான் தமிழ்மணத்தின் இன்றைய நிலை. இங்க டைம் பாஸ் பண்றவங்கதான் அதிகம். இந்த மாதிரி எழுதி சரியான ஆதரவு கிடைக்காததால வெறுத்துப்போய் ஒதுங்கிப் போனவங்க நிறைய பேர் இருக்காங்க.//
ரொம்ப சரி :))

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க சந்தோஷ்,

ஒரு இடத்துல நான் உங்களிடம் fixed rate எப்படி மாறும் என்று கேட்டு இருந்தேன் //

நேரமின்மையால்தான் உடனே பதிலளிக்க முடியவில்லை.

இதுதான் தமிழ்மணத்தின் இன்றைய நிலை. இங்க டைம் பாஸ் பண்றவங்கதான் அதிகம். இந்த மாதிரி எழுதி சரியான ஆதரவு கிடைக்காததால வெறுத்துப்போய் ஒதுங்கிப் போனவங்க நிறைய பேர் இருக்காங்க.//
ரொம்ப சரி :))//

மா.சிவக்குமார் அவர்கள் இனி எழுதுவதில்லை என நிறுத்திக்கொண்டபோது மிகவும் வருத்தப்பட்டேன். ஆனால் அந்த இடுகையைக் கூட யாருமே கண்டுக்கொள்ளவில்லை.

மங்களூர் சிவா said...

/
இதுதான் தமிழ்மணத்தின் இன்றைய நிலை. இங்க டைம் பாஸ் பண்றவங்கதான் அதிகம்.
/

வருத்தமான விசயம்தான்.

இப்பிடி வாங்கி அப்பிடி கை மாத்தினா டபுள் ஆகீடும்னு சர்வ சாதாரணமா ஸ்கூல் பசங்க கூட பேசறாங்க ரியல் எஸ்டேட் பத்தி இன்னைக்கு அதுல எவ்வளவு ரிஸ்க் இருக்கு என்பதை பற்றிய விவரம் எதும் தெரியாமலே.

மிக அருமையான பதிவு.


தமிழ்நிதியின் செப்டம்பர் மாத20000 டாலருக்கு வீடுகள் பதிவும் அமெரிக்க சப் ப்ரைம் மார்கெட் ரியல் எஸ்டேட் பற்றிய நல்ல பதிவு.

எப்போது வேண்டுமானாலும் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட்டுக்கும் இது போன்று ஏற்படலாம்.

யு.எஸ்.தமிழன் said...

டிபிஆர் -

அருமையாக விளக்கியுள்ளீர்கள்.

>>>>சமீபகாலமாக வங்கிகள் Fixed Rate என்கிற ஒரு புது முறையை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. அதாவது விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மாறாது என்கின்றனர்.<<<<

மேற்சொன்னவை சற்றே குழப்பமேற்படுத்துவதாக உள்ளது. ஒருவர் வீட்டுக்கடன் வாங்கியபிறகும் இந்த வட்டி விகிதம் மாறுவதற்கான சாத்தியம் உள்ளதா? இங்கு (யு எஸ்)பிக்சட் மற்றும் மாறும் வட்டிவிகித கடன்கள் கிடைக்கின்றன. இந்தியாவிலும் பிக்சட் வட்டி கடன்கள்தான் பெருவாரியாக உள்ளது என்று நிலைத்திருந்தேன்?

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க யு.எஸ்.தமிழன்,

மேற்சொன்னவை சற்றே குழப்பமேற்படுத்துவதாக உள்ளது. ஒருவர் வீட்டுக்கடன் வாங்கியபிறகும் இந்த வட்டி விகிதம் மாறுவதற்கான சாத்தியம் உள்ளதா? //

நிச்சயம் மாறுவதற்கான சாத்தியம் உள்ளது. சாதாரணமாக இத்தகைய கடன் ஒப்பந்தங்களில் Reset Option கொடுக்கப்பட்டிருக்கும். அதன்படி வட்டி விகிதம் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குப் பிறகு வட்டி விகிதம் மாற்றி அமைக்கப்படும். முப்பதாண்டு காலம் வட்டி விகிதம் மாறவே மாறாது என்றால் நம்பவே நம்பாதீர்கள். நாள்தோறும் மாறி வரும் பொருளாதார சூழலில் இது எப்படி சாத்தியமாகும்?

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க அரவிந்தன்,

If you believe that interest rate would never change for 30 years I don't have anything to say.

It is absolutely not possible. When the cost of funds for Banks keep going up every year how can they lend at the same rates for three decades!!

K.R.அதியமான். 13230870032840655763 said...

Good posts Sir and thanks for the info.

comment podallenaalum palarum unga pathivukala padichikkuttuthaan irukkom. :))

Murali said...

Hello TBR
When you say the interest rate will certainly change, I guess you are talking about the Mortgage loans in India.

In USA we do have an option of going for a fixed rate Mortgage for 30 years. It is guaranteed that the rate wont change..(may be there is a fine print disputing it within the contract, but mostly it is assumed that it wont change barring unavoidable circumstances). The downside is that you end up getting a higher rate than ARM to compensate for this fixed ness of the loan.

Murali
KS, USA

மனதின் ஓசை said...

//ஆகவே வீட்டுக் கடன்கள் போன்ற நீண்டக்கால கடன்களை பெற நினைப்போர் நம்முடைய தற்போதைய நிதிநிலைமையை மட்டுமல்லாமல் கடனை வட்டியுடன் அடைத்துத் தீர்க்க வேண்டிய காலத்திற்குண்டான வரவு செலவையும் கணக்கிட்ட பிறகே எவ்வளவு தொகைக்கு கடன் பெற வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.//

இது உண்மையே.

ஆனால் அவ்வாறு கணக்கிடுவது என்பது பெரும்பாலும் இயலாத காரியம். மேலும் வரவுகளும் நிச்சயமில்லை.. salary hike ஒவ்வொறு வருடமும் ஒவ்வொரு மாதிரி வர வாய்ப்புகள் அதிகம்(especially in IT).

fixed rate - இதுவும் மாறக்கூடியதே என்பதுதான் உண்மை..ஆனால் இதில் முக்கிய பிரச்சினை நம்மை அனுகும் marketing rep-களுக்கு பல விபரங்கள் தெரிவதில்லை. பல நேரங்களில் தவறான தகவலை சொலி விடுகிறார்கள். அவர்கள் ஒரிரு வருடங்களில் அந்த வங்கியில் இருப்பதில்லை.

fixed rate க்கும் floating rateக்கும் வித்தியாசம் அதிகமாக இருக்கும்.. அதனால் அதனை அதிகம் பேர் விரும்புவதில்லை.. கடன் எடுத்த புதிதில் உடனே வட்டி மாறாது என்ற ஒரு (குருட்டு)நம்பிக்கை அத்ற்கு காரணம். ஆரம்ப வருடங்களில் அசலை விட வட்டி அதிகம். அந்த காலங்களில் floatingஆக இருந்தால் கடம் சுமை குறையும். அசல் ஓரலவு குறைந்த பின் வட்டி விகிதம் ஏறினாலும் சமாலித்துக்கொள்ளலாம். இப்படிதான் நான் நினைத்தேன்.:-(

அது போலாவே வங்கி கடன் document-ஐ கடன் வாங்கும் வரை காட்டவே மாட்டார்கள். இது ஏன்? அதிலுள்ள விபரங்களை கொடுப்பதே இல்லை. அதனை வாங்க நான் பெரும்பாடு பட்டேன்.

மெலும் அதில் கையொப்பமிடச் சொல்லும்பொழுது இரண்டு கையெழுத்துகள் போட வேண்டும் என்றார்கள். ஏன் என கேட்டதற்கு சரியான பதிலில்லை. மேலும் பல பக்கங்கள் தேவையில்லை ( eg: blank page ஒன்று இருந்தது..அதில் பிற்காலத்தில் சேர்க்க வசதியாக ஏதோதலைப்பு கொடுத்து இருந்தது.. நான் அதில் கையெழுத்டுஹ் போட முடியாது. ஏன் போட வேண்டும் என கேட்டத்ற்கு பதிலில்லாமல் அவர்கள் அலுவலகத்திற்கே போய் பேசினேன்.. அங்கும் பதிலில்லாமல் மும்பையில் பேசி பின் அந்த பக்கத்தை வேண்டாம் என எரிச்சலுடம் ஒப்புக்கொண்டனர்.

நான் விண்ணப்பித்தற்கும் கடன் ஒப்புதலாகி வருவதற்குள் வட்டி மாறிவிட்டது. அதனால் ஒரு பக்கத்தில் மாற்றம் செய்ய வேண்டூமென சொன்னர்.. நான் சரி.. மீண்டும் கையெழுத்து போடுகிறேன் என சொன்னதற்கு அவர் சொன்ன பதில்..

"தேவை இல்லை.. அந்த இரண்டாம் கையெழுத்து இருக்கிறது..அது போதும்"

மனதின் ஓசை said...

/இதுதான் தமிழ்மணத்தின் இன்றைய நிலை. இங்க டைம் பாஸ் பண்றவங்கதான் அதிகம். இந்த மாதிரி எழுதி சரியான ஆதரவு கிடைக்காததால வெறுத்துப்போய் ஒதுங்கிப் போனவங்க நிறைய பேர் இருக்காங்க//

:-) என் அனுபவங்களை அப்போது ஒரு பதிவாக போடலாம் என நினைத்தேன்..ஆனால் செய்யவில்லை..இதே காரணம் :-)