02 April 2008

வீட்டுக்கடன் - சப் ப்ரைம் பிரச்சினைகள் 4

இந்தியாவில் வீடு வாங்க வழங்கப்படும் கடன்கள் பெரும்பாலும் பதினைந்து முதல் இருபத்தைந்து ஆண்டுகாலம் வரை நீடிக்கக் கூடியன.

இத்தகைய கடன்கள் கணிசமான தொகக்கு வழங்கப்படுவதால் உலகெங்கும் நீண்டகால கடன்களாகவே வழங்கப்படுகின்றன. அமெரிக்காவிலும் அப்படித்தான்.

ஆகவே இத்தகைய கடன்களில் மாதத்தவணைகள் சரிவர செலுத்தப்படாமல் இருக்கும் சூழலில் கடன் வழங்கியவர்கள் Foreclosure முறையில் கடனை வசூலிக்க முயல்கின்றனர். Foreclosure என்பது ஒரு கடனை அதன் காலத்திற்கு முன்பாகவே திருப்பி செலுத்த வேண்டும் என வங்கிகள் வாடிக்கையாளர் மீது எடுக்கும் சட்ட நடவடிக்கையாகும்.

ஒரு வாடிக்கையாளர் செலுத்த வேண்டிய மாதத் தவணையை ஒழுங்காக திருப்பிச் செலுத்தாத சூழலில் அவருடைய திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் மீது (Repayment Capacity) சம்பந்தப்பட்ட வங்கி நம்பிக்கையிழந்துவிடும். அதாவது இனியும் காலம் தாழ்த்துவதால் வாடிக்கையாளரின் கடன் சுமை மேலும் அதிகரித்து கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தின் மதிப்பிற்கு மேல் கடன் தொகை சென்றுவிடும் என்ற அச்சம் வங்கிகளுக்கு ஏற்படும் சூழலில் வேறு வழியில்லாமல் வங்கிகள் எடுக்கும் நடவடிக்கையே இது.

முன்பெல்லாம் இந்தியாவில் இந்த நடவடிக்கை அத்தனை விரைவில் எடுக்கப்படுவதில்லை. வாடிக்கையாளர்களுக்கு போதுமான கால அவகாசம் அளிப்பதுண்டு. ‘போதுமான கால அவகாசம்’ என்பது வாடிக்கையாளருக்கு வாடிக்கையாளர் வேறுபடும். ஒரு வாடிக்கையாளருடைய நிதிநிலைமை (Financial position), அவருக்கும் வங்கிக்கும் இடையிலுள்ள வர்த்தக உறவு (Business Relationship), கடன் தொகை (Loan Amount), நிலுவையிலுள்ள தொகை (Default Amount), இவ்விரண்டு தொகைகளுக்கும் இடையிலுள்ள விழுக்காடு (Percentage of the default to the loan amount/outstanding amount) என பல்வேறு விஷயங்களைப் பொருத்திருக்கும்.

இதற்கு முக்கிய காரணம் 2002ம் ஆண்டு வரை வங்கிகள் வழங்கும் கடன்களை வசூலிக்க நீதிமன்றம் சென்று வருடக்கணக்காக காத்திருப்பதைத் தவிர வேறு வழியில்லை. உள்ளூரில் கடைநிலை நீதிமன்றத்திலிருந்து உயர்நீதிமன்றம் மற்றும் தேவைப்பட்டால் உச்ச நீதிமன்றம் வரையிலும் சென்று இறுதித் தீர்ப்பு அளிக்கப்படும் வரையிலும் கடன் நிலுவையில் இருப்பதுடன் கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்படும் வீட்டை எவ்வித இடையூறும் இல்லாமல் கடந்தாரர் தொடர்ந்து அனுபவிக்கவும் முடிந்தது.

இதை தவிர்க்கும் முகமாக சொத்து மீதான கடன்களை (Secured Loans), அதாவது ஏற்கனவே செயலிழந்த கடன்கள் (Non performing assets) என கணிக்கப்பட்ட கடன்களை நீதிமன்ற தலையீடின்றி வசூலிக்க வகைசெய்யும் சட்டம் ஒன்றை கொண்டுவர வேண்டும் என்று வங்கிகள் இந்திய மத்திய அரசை கேட்டுக்கொண்டன.

வங்கிகளின் இந்த நீண்ட நாள் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொண்ட மத்திய அரசு 2002ம் ஆண்டு சர்ஃபேசி சட்டத்தை (Securitisation of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act) நடைமுறைப் படுத்தியது. இச்சட்டம் ஏற்கனவே செயலிழந்த கடன் என வங்கியின் புத்தகத்தில் கணிக்கப்பட்ட கடனை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்த சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரருக்கும் மற்றும் பிணைதாரர்களுக்கும் (Borrower and Guarantor) ஜப்தி அறிவிக்கை (notice) அனுப்பவும் அறிவிக்கை தியதியிலிருந்து அறுபது நாட்களுக்குள் அசல் மற்றும் வட்டித் தொகையை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்தாத பட்சத்தில் கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தை வங்கி தன் பொறுப்பில் எடுத்துக்கொள்ளவும் வங்கிகளுக்கு உரிமை அளிக்கப்பட்டுள்ளது.

இந்த சொத்துக் கடன்களில் வீட்டுக் கடனும் அடங்கும். இச்சட்டத்தைப் பயன்படுத்தி தனிநபர் கடன்களை குறிப்பாக வீட்டுக் கடன்களை வசூலிப்பதில் ஏறக்குறைய எல்லா இந்திய வங்கிகளுமே முனைப்பாயுள்ளன என்றால் மிகையாகாது.

நாட்டின் மொத்த வங்கிகளில் எண்பது விழுக்காடு வங்கிகள் அரசு வங்கிகளாக இருக்கும் நம் நாட்டிலேயே இந்த நிலை என்றால் அமெரிக்கா போன்ற மேலை நாடுகளைப் பற்றி சொல்லவும் வேண்டுமா?

அமெரிக்காவில் Judicial Foreclosure, Nonjudicial Foreclosure என இருவகை நடவடிக்கைகள் உள்ளன.

சம்பந்தப்பட்ட அடகு பத்திரத்தில் (Mortgage Deed) கடனை முன்கூட்டியே வசூலிக்கும் உரிமை (Foreclosure rights) இல்லாதிருக்கும் பட்சத்தில் வங்கிகள் நீதிமன்றங்களில் வழக்கு தொடர்ந்து, இறுதி தீர்ப்பு வரையிலும் காத்திருக்க வேண்டியிருக்கும். இதை Judicial Foreclosure என்கிறார்கள்.

மாறாக அடகு பத்திரத்தில் இத்தகைய உரிமை வங்கிக்கு வழங்கப்பட்டிருக்குமானால் சம்பந்தப்பட்ட வங்கி நீதிமன்றத்தின் தலையீடு இல்லாமலே சொத்தை ஏலத்திற்கு கொண்டு சென்றுவிடமுடியும். இதை Nonjudicial Foreclosure என்கிறார்கள்.

சாதாரணமாக சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்படும் அனைத்து வீட்டு அடகு பத்திரங்களும் நீதிமன்றங்களின் தலையீடு இல்லாமல் கடனை வசூலிக்கும் உரிமையை வங்கிகளுக்கு வழங்குவதாகவே இருக்கும்.

சாதாரணமாக வங்கிகள் இத்தகைய நடவடிக்கையில் இறங்குவதற்கு முன்பு சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரருக்கு அறிவிக்கைகளை அனுப்புவதுண்டு. அதாவது தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் நிலுவையில் நிற்கும் வரை வங்கிகள் தொடர்ந்து அறிவிக்கைகளை அனுப்புகின்றன. வங்கியிலிருந்து மூன்று அறிவிக்கைகள் கிடைத்தும் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்காமல் இருக்கும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு எதிராக மட்டுமே Foreclosure நடவடிக்கையில் வங்கிகள் இறங்குகின்றன.

இந்தியாவிலும் அப்படித்தான். தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் செலுத்தப்படாமல் இருக்கும் கணக்குகளே செயலிழந்த கணக்குகள் என கணிக்கப்பட்டு வசூல் நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்படுகின்றன.

Foreclosureஐ தவிர்ப்பது எப்படி?

இந்தியாவைப் பொருத்தவரை இது வங்கிக்கு வங்கி மாறுபடும். அரசுடமை வங்கிகள் மிக அதிக அளவிலான கடன்களை வழங்கி வருவததல் மூன்று தவணைகள் நிலுவையானதுமே வசூல் நடவடிக்கையில் இறங்கிவிடுவதில்லை. இதற்கு தகுதிவாய்ந்த மென்பொருள் (suitable software) இல்லாததும் அப்படியே இருந்தாலும் அதைக் கவனித்து உடனே நடவடிக்கை எடுக்கக் கூடிய ஆட்கள் (Manpower) இல்லாமல் இருப்பதும் ஒரு காரணம்.

ஆனால் அமெரிக்கா போன்ற மேலை நாடுகளில் ஒரு வங்கியின் அனைத்து வர்த்தகமும் கணினிமயமாக்கப்பட்டிருப்பதுடன் கடன் வழங்குவதைப் போன்றே நிலுவையில் நிற்கும் கடன்களை வசூலிக்கவும் அதற்கென பிரத்தியேக நிறுவனங்கள் இயங்கிவருவதால் அதிக காலதாமதமில்லாமல் வசூல் நடவடிக்கையை முடுக்கிவிட முடிகின்றது.

இந்த அதிரடி நடவடிக்கையை நிறுத்த முடியாவிடினும் சற்று தள்ளிப் போடுவதற்கு கடந்தாரர்களுக்கு சில வழிகள் இருக்கத்தான் செய்கின்றன.

அதில் மிகவும் பிரபலமானது Refinance முறை. சில சமயங்களில் நாம் எடுத்த கடனுக்குண்டான வட்டி விகிதமோ அல்லது காலக்கெடுவோ நமக்கு சாதகமில்லாமல் போகலாம். இத்தகைய கடன்களுக்காக வட்டி விகிதமும் மற்ற விதிகளும் நிரந்தரம் இல்லை என்பதால் நாம் கடன் எடுத்த பிறகு வட்டி விகிதம் குறையும் பட்சத்தில் அதை refinance முறையில் அதே வங்கியிலோ அல்லது வேறொரு வங்கியிலோ, நிதி நிறுவனத்திலோ அதே சொத்தின் மீது புதிதாக கடன் பெற முயற்சிக்கலாம். ஏற்கனவே எடுத்த கடனில் திருப்பிச் செலுத்திய தொகையையும் சேர்த்தோ சேர்க்காமலோ புதிய கடன் கிடைக்க வாய்ப்புள்ளது.

இந்தியாவில் விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் நாம் பெறவிருக்கும் கடன் தொகையைச் சார்ந்திருப்பதால் ஏற்கனவே செலுத்தியுள்ள தொகையைக் கழித்துவிட்டு மீதமுள்ள தொகைக்கு புதிய கடன் பெறுவதன் மூலம் வட்டிச் சுமையை கணிசமாக குறைக்க வாய்ப்புண்டு. இந்தியாவில் இதை takeover முறை என்கிறார்கள். அதாவது ஒரு வங்கி வழங்கியுள்ள கடனை வேறொரு வங்கி எடுத்துக்கொள்வது. ஆனால் takeover சமயத்தில் சம்பந்தப்பட்ட கடன் செயலிழந்த கடனாக இருக்கலாகாது. ஏற்கனவே வாராக்கடனாக கணிக்கப்பட்டிருப்பதை யாரும் எடுத்துக்கொள்ள முன்வரமாட்டார்கள்.

எத்தனை முயற்சித்தும் வேறொரு வங்கி/நிறுவனத்தில் கடன் எடுக்க முடியாத சூழலில் என்ன செய்யலாம்?

அமெரிக்க வங்கி சந்தையில் Mortgae Forbearance Agreement என்ற ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது. அதாவது சம்பந்தப்பட்ட சொத்தை வங்கி எடுத்துக்கொள்ளாமலிருக்க வங்கி மற்றும் கடந்தாரருக்கு இடையில் ஒப்பந்தம் செய்துக்கொள்வது. கடந்தாரரின் நிதிநிலைமை விரைவில் சீரடைந்துவிடும் என்று வங்கி கருதுகிறபட்சத்தில் இத்தகைய ஒப்பந்தத்தை செய்துக்கொள்ள கடந்தாரர் சமர்ப்பிக்கும் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொள்வதுண்டு. ஆனால் இத்தகைய சலுகை சப்-ப்ரைம் கடந்தாரருக்கு கிடைப்பது மிகவும் அரிது.

இதுவும் சரிவரவில்லை. வங்கி நடவடிக்கை எடுத்தே தீர்வது என்ற முடிவில் இருக்கும்பட்சத்தில் சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரர் Deed In Lieu of Foreclosure என்ற முறையை முயற்சிக்கலாம்.

அதாவது கடன் வழங்கிய வங்கிக்கே சொத்தை எழுதிக் கொடுத்துவிடுவது. இதன் மூலம் சொத்தை பொது ஏலத்திற்கு செல்ல விடாமல் தடுக்கலாம்.

இதனால் கடந்தாரருக்கு என்ன லாபம்?

1. வீட்டின் மதிப்பு சந்தையில் ரூ.1.00 கோடி என வைத்துக் கொள்வோம். அதன் மீதுள்ள கடன் வட்டியுடன் சேர்த்து ரூ.60 லட்சம் நிலுவையிலுள்ளது. வீட்டை பொது ஏலத்தில் கொண்டு வரும் வங்கி நிலுவையிலுள்ள தொகை மட்டும் கிடைத்தால் போதும் என்றே எண்ணும். மேற்கூறிய ஒப்பந்தம் வழியாக வங்கிக்கே சொத்தை மாற்றிக் கொடுக்கும் பட்சத்தில் சந்தை விலைக்கே அதை விற்க முடியும்.
2. நம்முடைய சொத்து பொது ஏலத்திற்கு வந்து அதன் மூலம் நம்முடைய பெயர் சந்தையில் கெடுவதை தவிர்க்க முடியும்.
3. சாதாரணமாக சொத்தை ஏலத்திற்கு கொண்டு செல்வதற்கான மொத்த செலவையும் வங்கிகள் கடந்தாரரிடமிருந்தே வசூலிக்கும். இதையும் தவிர்க்க முடியும்.
4. இறுதியாக வங்கி-வாடிக்கையாளர் இடையிலுள்ள உறவு சீராக இருக்கும் நிலையில் அதே சொத்தை வங்கியிடமிருந்து நீண்ட கால குத்தகைக்கு எடுக்கவும் வகையுண்டு (Long Term Lease).

இந்த சப்-ப்ரைம் நிலமை நம் நாட்டிலும் வர வாய்ப்புள்ளதா?

இதை அடுத்த இடுகையில் பார்க்கலாம்.

3 comments:

மங்களூர் சிவா said...

நல்ல விரிவான தகவல்கள்!

நன்றி

சாமான்யன் Siva(stocksiva.blogspot.com) said...

நல்ல விளக்கமான பயனுள்ள தகவல்கள்.

டி.பி.ஆர் said...

நன்றி சாமான்யன்