28 March 2008

வீட்டுக்கடன் - சப் ப்ரைம் பிரச்சினைகள்

அமெரிக்காவில் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் வழங்கிய பல பெரும் வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் இன்று திவாலாவாகும் நிலைக்கு தள்ளப்பட்டுள்ளன. அத்துடன் இந்த பிரச்சினை அமெரிக்க பொருளாதாரத்தையே பாதித்துள்ளது எனவும் கூறலாம்.

ஏன் இந்த நிலமை?

நம்முடைய நாட்டில் ஒரு வங்கி வழங்கியுள்ள வீட்டுக் கடன்கள் வாராக் கடன்களாகிவிடும் பட்சத்தில் அதன் விளைவாக ஏற்படும் இழப்பை சம்பந்தப்பட்ட வங்கி மட்டுமே ஏற்கவேண்டியிருக்கும். அதன் விளைவாக அந்த வங்கியில் முதலீடு செய்துள்ள பங்குதாரர்கள், சேமிப்பை இட்டு வைத்திருக்கும் வாடிக்கையாளர்களும் மறைமுகமாக பாதிக்கப்பட வாய்ப்புண்டு.

ஆனால் அமெரிக்கா மற்றும் பல மேலை நாடுகளில் இத்தகைய கடன்களை செக்யூரிட்டைசேஷன் (Securitisation) என்ற முறையில் விற்றுவிட முடிவதால் கடன்களை வசூலிக்க முடியாத நிலை ஏற்படும்போது கடன் வழங்கிய வங்கி/நிதி நிறுவனம் மட்டுமல்லாமல் அதை வாங்கிய அனைத்து நிறுவனங்கள்/முதலீட்டாளர்களுக்கும் இழப்பு ஏற்படுகிறது.

செக்யூரிட்டைசேஷன் என்றால் என்ன?

ஒரு வங்கி ரூ.10 லட்சம் வீதம் நூறு வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் வழங்கியுள்ளது என வைத்துக்கொள்வோம். மொத்த கடன் தொகை ரூ.10 கோடி. சாதாரணமாக வீட்டுக்கடனுக்கு ஈடாக வாடிக்கையாளர் வாங்கிய வீடு அடகு வைக்கப்படும். அந்த வீட்டின் மதிப்பில் 75 முதல் 80 விழுக்காடு வரையிலுமே வங்கிகள் கடன் வழங்குவதுண்டு. ஆகவே ரூ.10 கோடி வீட்டுக் கடனுக்கு ஈடாக வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தின் மதிப்பு சுமார் ரூ.15 கோடி. அதாவது வழங்கப்பட்ட மொத்த கடன் தொகைக்கும் மேல் சொத்து அடகு வைக்கப்பட்டுள்ளது என்று பொருள்.

இந்த கடன்களை வழங்கியுள்ள வங்கி மேலும், மேலும் இத்தகைய கடன்களை வழங்க வேண்டுமென்றால் ஏற்கனவே வழங்கியுள்ள கடன்களிலிருந்து வசூலிக்கப்படும் தொகையை மட்டுமே சார்ந்திருக்க முடியும். உதாரணத்திற்கு ஏற்கனவே வழங்கப்பட்டுள்ள ரூ.10 கோடி கடனில் மாதா மாதம் ரூ.50 லட்சம் வசூலித்தால் அதை மீண்டும் வேறு வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடனாக வழங்க பயன்படுத்த முடியும். ஆனால் நாளடைவில் வழங்கிய கடன்களில் பெரும்பாலானவை வாராக் கடன்களாகிவிடும் சூழலில் வங்கி மேற்கொண்டு கடன் ஏதும் வழங்க முடியாமல் முடங்கிப் போய்விடும்.

ஆகவே ரூ.10 கோடி கடனையும் அதற்கெனவே இயங்கிவரும் பெரிய வங்கி/நிதி நிறுவனங்களுக்கு விற்று விட முயற்சி செய்யும். விற்பவர் Mortgage Originator என்றும் வாங்குபவர் Aggregator என்று அழைக்கப்படுவர். இந்த முறையில் With Recourse, Without recourse என்ற இருவகை வழிகள் உள்ளன.

With Recourse முறையில் கடன்களை வாங்கும் வங்கி (Aggregator) அந்த கடன்களை விற்ற வங்கியின் (Mortgage Originator) வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து வசூலிக்க முடியாமல் போன தொகையை கடனை விற்ற வங்கியிடமிருந்து வசூலித்துவிட முடியும். இதன் மூலம் வாங்கியவர் இழப்பை தவிர்த்துவிடமுடியும்.

Without Recourse முறையில் வாங்கிய வங்கி இழப்பையும் சேர்த்து சந்திக்க நேரிடும்.

ஆகவே இரண்டாவது முறையில் கடனை விற்கும் வங்கி சற்று விலை குறைத்தே விற்க முடியும்.

அதாவது ரூ.10 கோடி கடனை முதல் முறையில் ரூ.9 கோடிக்கு விற்க முடியும் என்றால் இரண்டாவது முறையி. ரூ.7.50 கோடிக்கே விற்க முடியும்.

கடன்களை விற்கும் வங்கி அதன் மூலம் கிடைத்த தொகையை பயன்படுத்தி மீண்டும் தன்னுடைய வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடன் வழங்க முடியும்.

சரி. இந்த கடனை வாங்கிய வங்கியும் மொத்த கடன்களும் வசூலாகும் வரையிலும் காத்திருக்க முடியாதல்லவா?

ஆகவே Aggregator வங்கி இந்த கடன்களுடைய மொத்த மதிப்பிற்கு கடன் பத்திரங்களை (Bonds) தயாரித்து இதற்கென சந்தையில் இயங்கும் முதலீட்டு நிறுவனங்களுடன் கூட்டு சேர்ந்து முதலீட்டாளர்கள் சந்தையில் (Capital Market) விற்பனைக்கு அளிக்கும். இத்தகைய கடன் பத்திரங்களுக்கு (Mortgage Based Securities) பின்னால் மொத்த தொகைக்கு ஈடாக சொத்து அடகு வைக்கப்பட்டிருந்தால் மட்டுமே அவை சந்தையில் விலை போக வாய்ப்புள்ளது. வீட்டுக் கடன்களுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்படும் சொத்தின் மதிப்பு சந்தையில் ஏறிக்கொண்டே போகும் என்பதால் இந்த பத்திரங்களில் முதலீடு செய்ய தனிநபர் மற்றும் முதலீடு நிறுவனங்களிடையே நல்ல வரவேற்பு இருப்பதுண்டு. அதாவது வீட்டுக் கடன்களை பெற்ற வாடிக்கையாளர்கள் தங்களுடைய கடனை சரிவர திருப்பிச் செலுத்திக்கொண்டிருக்கும் வரை!

சாதாரணமாக வங்கிகள் வழங்கும் மொத்த கடன் தொகையில் ஐந்திலிருந்து பத்து விழுக்காடுவரை திருப்பிச் செலுத்தப்படாமல் போனாலும் அதனால் சந்தையில் பெரிய பாதிப்பு ஏற்பட வாய்ப்பில்லை. ஆனால் பத்திரங்களுக்கு அடிப்படையாக உள்ள கடன்களை பெற்ற வாடிக்கையாளர்களுள் பலர் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களாக இருந்து அதில் பெரும்பாலோனோர் தங்களுடைய மாதத் தவணைகளை செலுத்த தவறினால் கடன் பத்திரங்களுடைய மதிப்பும் பாதிக்கப்படும்.

ஏன்?

மேற்கூறிய உதாரணத்தில் ரூ.10 கோடி கடன்களை ரூ.9 கோடிக்கு வாங்கிய வங்கி ரூ.8 கோடிக்கு கடன் பத்திரங்களை விற்பனை செய்தது என வைத்துக்கொள்வோம்.

ரூ.10 கோடி கடனை பெற்ற வாடிக்கையாளர்களுள் 50 விழுக்காடு சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்கள். இதில் 40 விழுக்காடு வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்பட்ட கடன்களில் கணிசமான நிலுவை நிற்கிறது, அதாவது சுமார் ரூ.4 கோடி. இந்த தொகைக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள ரூ.5 கோடி மதிப்புள்ள வீடுகள் foreclosure முறையில் ஏலத்திற்கு வருகிறது. ஏலத்தில் நிச்சயம் ரூ.5 கோடி கிடைக்க வாய்ப்பில்லை. அப்போதுள்ள சந்தை நிலவரத்தில் ரூ.3 கோடி கிடைத்தாலே லாபம் என வைத்துக்கொள்வோம். ஆகவே வங்கிக்கு ரூ.1 கோடி இழப்பு ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது என இந்த கடன் பத்திரங்களை அவ்வப்போது மதிப்பிடும் நிறுவனம் (Rating Agencies) அறிவிக்கும். ரூ.4 கோடி கடனில் ரூ.1 கோடி இழப்பு என்றால் 25% இழப்பு என்று கணிக்கப்படும். இது சந்தையில் புழக்கத்திலுள்ள கடன் பத்திரங்களின் மொத்த மதிப்பில் 25% குறையும். அதாவது ரூ.1000 முதலீடு செய்த வாடிக்கையாளாருக்கு ரூ.250 இழப்பு! வாரக்கடன்களின் விழுக்காடு அதிகரிக்க, அதிகரிக்க பத்திரங்களின் மதிப்பு வீழ்ந்துக்கொண்டே போகும்.

அமெரிக்க சந்தையில் தற்போது புழக்கத்திலுள்ள இத்தகைய கடன் பத்திரங்களின் மொத்த மதிப்பு சுமார் $ 7.50 பில்லியன் டாலர்களாம்! இதில் 25% இழப்பு என்றால்!! இதில் பெரிய அளவில் முதலீடு செய்து இழப்பை சந்தித்ததில் சிட்டி பேங் நிறுவனங்களும் (Citi Bank Group) அடக்கம். இதன் விளைவாக சமீபத்தில் அந்த வங்கியின் தலைவரே பதவி இழக்க நேரிட்டது.

இதில் பெருமளவு முதலீடு செய்தவர்கள் வங்கிகளும் நிதி நிறுவனங்களும்தான். நம்முடைய வங்கிகளில் சிலவும் இவற்றில் முதலீடு செய்து பெரிய அளவில் இழப்பை சந்தித்துள்ளன என்பது உண்மை. தன்னுடைய இழப்பை ஒரேயொரு புதிய தலைமுறை வங்கி மட்டுமே வெளிப்படையாக ஒப்புக்கொண்டுள்ளது.

இந்த வங்கிகள் மற்றும் நிறுவனங்களின் இழப்பு அவர்களுடைய பங்கின் விலையையும் (Share price) பாதிக்கும் அல்லவா? இதன் விளைவு பங்கு சந்தை சரிவு. இதன் விளைவு சம்பதப்பட்ட நாட்டின் பொருளாதார பாதிப்பு.

சரி. Foreclosure என்றால் என்ன, அதன் விளைவுகள் மற்றும் அதை எப்படி தவிர்ப்பது?

அதை அடுத்த இடுகையில் பார்க்கலாம்...

4 comments:

புருனோ Bruno said...

நல்ல விளக்கம்.
நன்றி

யு.எஸ்.தமிழன் said...

TPR -

மூன்று கட்டுரைகளும் அருமையாக எழுதியுள்ளீர்கள். நீங்கள் இந்திய வங்கி கடன்களை பற்றி எழுதுவது மிகவும் சுவாரஸ்யமாக உள்ளது. நிறைய விஷயங்களை கற்றுக் கொண்டேன். ஆனால் அமெரிக்க கடன் பற்றி நீங்கள் குறிப்பிட்ட தகவல்கள் சில தவறாக இருக்கிறது.

1. >>>>அமெரிக்க சந்தையில் தற்போது புழக்கத்திலுள்ள இத்தகைய கடன் பத்திரங்களின் மொத்த மதிப்பு சுமார் $ 7.50 பில்லியன் டாலர்களாம்<<<<

மொத்த இழப்பு மட்டுமே சுமார் $140 பில்லியனுக்கும் மேல் என்று கணித்திருக்கிறார்கள். இன்று வால் ஸ்ட்ரீட் இதழில் 300+ பில்லியன் என்று ஒரு கணிப்பு தெரிவித்தது. 7.5 பில்லியன் சிட்டி நிறுவனம் சென்ற காலாண்டில் மட்டும் இழந்ததாக கூறிய தொகை. One of the reason for the sub-prime crisis was due to the wrong appraisals used by banking and lending institutes. So a home which was appraised for 1 million is worth only probably 600K in the real value. So even if the owners foreclosed these properties the lending institutes have to absord an immediate loss of 40%.

2. Your write up about MBS is just the tip of the oceberg when you consider the complexities of the US market. In the US these MBSs are classified by rating agencies such as Moody's and S&P with different grades such as AA to UR(unrated), AA being low risk and U being hogh risk. These different grade debts are consolidated for the capital markets as CDO (Collateral debt obligations). Thes CDOs are sold to and through security agencies such as Goldman and Lehman. So the melt-down doesn't only affect the lending agencies but these security agencies too (eg. The latest bearsterns fallout which was a security agency and not a lender like countrywide) and anyone who owns these CDOs in their portfolios.

3. You seem to portray as if only the mortgage brokers as resposible for the sub-prime which may be unintentional, but the fact of the matter is it is greed at all levels. Not only the brokers, even the bankers went beyond their means to offer loans to the sub-prime borrowers and there were instances where they paid bonuses to these brokers to get more clients. Also the banks are responsible for doing due diligence by ordering an appraisal of the property, but many times the appraisals were just an eye-wash and most (or I should say all) properties were appraised for the loan amount.

4. The other important factor in this mess is the rating procedures followed by the rating agencies that rated the various MBS. The mix of the grades of debts in the CDOs were either misrepresented or wrongly rated. The rating procedure followed by these agencies were not transparent and so the real grade of an CDO was hidden or wrongly represented to the security buyers. And interestingly enough these rating agencies are paid for by these security agencies to perform their analysis, so go figure the legitimacy and honesty of those ratings.

There are other points that I could write about, but I'll spare it when you cover the remaining issues in detail.

Sorry for typing in English.

.:dYNo:.

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க தமிழன்,

மொத்த இழப்பு மட்டுமே சுமார் $140 பில்லியனுக்கும் மேல் என்று கணித்திருக்கிறார்கள். இன்று வால் ஸ்ட்ரீட் இதழில் 300+ பில்லியன் என்று ஒரு கணிப்பு தெரிவித்தது//

இருக்கலாம். இழப்பு மதிப்பீட்டை பலரும் பலவிதமாகா கணிக்கிறார்கள் என்பது உங்களுடைய தகவலில் இருந்தே தெரிகிறது.

அதுபோலவே இந்த சிக்கலுக்கு வங்கிகளின் தவறான மதிப்பீடும் ஒரு முக்கிய காரணம்தான். மறுப்பதற்கில்லை.

கடன்பத்திர சந்தையில் ஒவ்வொரு பத்திரங்கள் (MBS) ரேட்டிங் செய்யப்படும் முறையில் நடைபெறும் முறைகேடுகள் நம் நாட்டிலும் சமீப காலமாக சகஜமாகி வருகின்றன.

Sorry for typing in English./

இத்தகைய விஷயங்களைப் பற்றி ஆங்கிலத்தில் எழுதுவதுதான் மிகவும் சுலபம். மனதில் ஆங்கிலத்தில் சிந்திப்பதை அப்படியே தமிழ்ல் கொண்டு வர முடிவதில்லை.

மங்களூர் சிவா said...

நல்ல விளக்கம்.
நன்றி