27 March 2008

வீட்டுக்கடன் -சப் ப்ரைம் பிரச்சினைகள்

அமெரிக்காவில் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் பொருளாதாரத்தில் நடுத்தர மற்றும் அதற்குக் கீழே இருப்பவர்கள். இதில் பலர் கருப்பு இணம் மற்றும் பிற நாடுகளில் இருந்து குடியேறியவர்கள். இவர்களுள் இந்தியர்களும் அடக்கம்.

இவர்களுடைய வருமானம் இவர்கள் ஈட்டும் மாத ஊதியம் மட்டுமே. ஆகவே அங்குள்ள வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களின் கணிப்பில் மிகக் குறைந்த creditworthiness உள்ளவர்கள் இவர்கள். நம்முடைய வங்கிகளும் மாத வருமானத்தை மட்டுமே நம்பியுள்ளவர்களை இப்படித்தான் கணிக்கிறார்கள்.

இத்தகையோர் தங்களுடைய கடன் தேவைகளுக்காக - குறிப்பாக வீட்டுக் கடன் வாங்க - நேரடியாக வங்கிகளை அணுகும் பட்சத்தில் வங்கி மேலாளர்கள் ஏதாவது ஒரு காரணம் காட்டி அதை நிராகரித்துவிட வாய்ப்புண்டு. மேலும் நம் நாட்டில் உள்ளதுபோன்று பிராஞ்ச் பேங்கிங் (Branch Banking) முறை அமெரிக்கா போன்ற மேலைநாடுகளில் வழக்கத்தில் இல்லை. அதாவது தங்களுடைய வங்கித் தேவைகளுக்காக வங்கிக் கிளைகளுக்குச் செல்லும் வாடிக்கையாளர்களுடைய எண்ணிக்கை மிக, மிகக் குறைவு. அங்குள்ளோர் பெரும்பாலும் வலைத்தளங்கள் வழியாகவே (Internet Banking) தங்களுடைய வங்கிக் கணக்கில் பரிவர்த்தனைகளை முடித்துக்கொள்வது வழக்கம். அப்படியே பணம் தேவைப்பட்டாலும் இருக்கவே இருக்கிறது ATM வசதிகள். அன்றாடம் தேவைப்படும் பொருட்களை வாங்க Credit மற்றும் Debit cardகள்.

ஆகவே வங்கி மேலாளர்-வாடிக்கையாளர் சந்திப்புக்கு அவசியம் இருப்பதில்லை.

எனவேதான் பெரும்பாலான சப்-ப்ரைம் எனப்படும் நடுத்தர மற்றும் மாத ஊதிய வாடிக்கையாளர்கள் வங்கிகளிடமிருந்து கடன் பெற இடைத்தரகர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களை அணுக வேண்டிய நிர்பந்தத்திற்கு தள்ளப்படுகிறார்கள். இடைத்தரகர்களுடைய முழுநேர அலுவலே இத்தகைய வாடிக்கையாளர்களை தங்களுடைய பேச்சுத் திறமையால் மயக்கி கடன்பெற வைப்பதுதான். இவர்கள் பரிந்துரைக்கும் வாடிக்கையாளருக்கு கடன் வழங்கப்படும் பட்சத்தில் வங்கிகளிடமிருந்தும் சம்பந்தப்பட்ட வாடிக்கையாளரிடமிருந்தும் வழங்கப்படும் கடன் தொகையில் ஒரு கணிசமான விழுக்காடு கமிஷன் இவர்களுக்கு கிடைத்துவிடும் என்பதால் வாடிக்கையாளர் சம்மதிக்கும் வரை எத்தனைமுறை வேண்டுமானாலும் அவர்களை சந்திக்க தயங்கமாட்டார்கள். (இந்த போக்கு நம்முடைய நாட்டிலும் சமீபகாலமாக பரவி வருகிறது. என்னுடைய கைத்தொலைபேசியில் இன்று வந்த குறுந்தகவல் 'நீங்கள் 9% வட்டியில் ரூ.45,000/- கடன் பெற தெரிவு செய்யப்பட்டுள்ளீர்கள். செக்யூரிட்டி, ஜாமீன் ஏதும் தேவையில்லை. மேலும் தகவலுக்கு இந்த தொலைபேசி எண்ணை சுழற்றவும். T&C Applicable!!' தகவலில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள தொலைபேசியை அழைத்தால்தான் தெரியவரும் அவர்களுடைய விதிமுறைகள். அதாவது அவர்களுடைய 'T&C'! இத்தகைய அழைப்பு குறைந்தபட்சம் ஒரு லட்சம் பேருக்கு சென்றிருக்கும். அதில் குறைந்தபட்சம் ஐந்தாயிரம் விழுந்தால் வங்கியின் நோக்கம் நிறைவேறிவிடும்.)

சொந்தமாக வீடு வாங்க வேண்டும் என்கிற ஆவல் நம் அனைவருக்கும் இருக்கும் அல்லவா? இந்த ஆவலை தூண்டிவிடுவதுதான் இடைத்தரகர்களுடைய முதல் வேலை. அதற்காக உண்மைக்கு புறம்பாக பேசவும் வாக்குறுதிகளை அள்ளி வீசவும் இவர்கள் தயங்குவதில்லை.

உதாரணத்திற்கு முன்பெல்லாம் வங்கிகளுடைய கணிப்பில் ஒருவர் கடனுக்காக மாதாமாதம் செலுத்த வேண்டிய தவணை (Monthly Installment) அவருடைய நிகர வருமானத்தில் (Net Pay அல்லது Take Home Pay) ஐம்பது விழுக்காடுக்கு மேல் இருக்கலாகாது. அதாவது மாதத் தவணை ரூ.100 என்றால் நிகர மாத வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.200 ஆக இருக்க வேண்டும். சாதாரணமாக நம்முடைய நாட்டில் ஒருவர் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய தவணைத் தொகை முதல் தவணை முதல் இறுதித் தவணை மாறவே மாறாது. ஒருவருக்கு வழங்கப்படும் கடன் தொகை (ரூ.10000/-) 12 விழுக்காடு வட்டியுடன் மூன்று வருடங்களுக்குள் திருப்பிச் செலுத்தப்படவேண்டும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். ரூ.10000/- கடனுக்கு மூன்று வருடங்களுக்கு 12% வட்டி ரூ.3,600/-. அசலும் வட்டியும் சேர்த்து ரூ.13,600/-. இதை 36 தவணையில் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும். மாதம் ரூ.380/-. இது முதல் மாதம் முதல் 36வது மாதம் வரை மாறாது. 36வது மாதம் கணக்கில் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய தொகை மீதம் இருக்கும் பட்சத்தில் (இது பெரும்பாலும் தவணை குறிப்பிட்ட தியதிகளில் செலுத்த தவறும் பட்சத்தில் அபராத வட்டி (Penal Interest) விதிக்கப்படுவதால் வருவதுண்டு) அதை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்தி கணக்கை முடிக்க வேண்டியிருக்கும்.

ஆனால் ஒருவருடைய மாத வருமானம் வருடக் கணக்கில் அப்படியே இருக்க வாய்ப்பில்லை அல்லவா? வருமானம் உயர, உயர அவருடைய திருப்பிச் செலுத்தும் திறனும் (Repayment Capacity) அதிகரிக்கத்தானே செய்யும். ஆகவே சமீப காலமாக Adjustable Rate of Repayment (ARR) என்கிற முறை வங்கிகளில் பிரபலமாகி வருகிறது. இதன் அடிப்படையில் மாத வருமானம் அதிகரிக்க, அதிகரிக்க தவணையும் அதிகரித்துக்கொண்டே போகும். இந்த முறை சரிவர கடைபிடிக்கப்பட்டால் அல்லது இதிலுள்ள சிக்கல்கள் கடன் வழங்கப்படும் சமயத்தில் வாடிக்கையாளருக்கு முழுவதுமாக தெரிவிக்கப்பட்டால் எந்த ஒரு வாடிக்கையாளரும் பெரும் நெருக்கடிக்குள்ளாக வாய்ப்பில்லை.

இதை சற்று விளக்கமாக பார்ப்போம்.

எனக்கு தெரிந்த பல உறவினர், நண்பர்கள் குடும்பத்தைச் சார்ந்தவர்கள் சப்-ப்ரைம் சிக்கலில் தங்களுடைய வீடுகளை இழந்துள்ளார்கள். ஆகவே ஒரு அமெரிக்க வாழ் இந்திய தம்பதியரைப் பற்றியே பார்ப்போம்.

கணவர் அமெரிக்க கணினி நிறுவனம் ஒன்றில் கடந்த பத்தாண்டுகளாக பணியாற்றுகிறார். இரண்டு வருடங்களுக்கு முன்பு ஒரு சிறிய குடியிருப்பை வாங்கினார். அவருக்கு கடன் பெற உதவிய இடைத்தரகர் அவருடைய மாதத் தவணை (ARR) 'துவக்கத்தில்' மாதம் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையும் பிறகு 'சற்று கூடும்' என்றும் கூறியிருக்கிறார். துவக்க காலத்தில் செலுத்த வேண்டிய மாதத் தவணை அவருடைய நிகர வருமானத்தில் ஐம்பது விழுக்காடுக்கும் சற்று கூடுதல் என்றாலும் கணவர், மனைவி மற்றும் இரண்டு மாதக் குழந்தை என்ற சிறிய குடும்பத்திற்கு அது அத்தனை பாரமாக இருக்காது என்று நினைத்து மேற்கொண்டு எதையும் விசாரிக்காமல் கடனைப் பெற்று வீட்டில் குடியேறினார்.

பிறகுதான் தெரிந்தது 'துவக்கத்தில்' என்று தரகர் கூறிய காலம் இரண்டே வருடங்கள்தான் என்றும் 'சற்று கூடும்' என்றது மாதத் தவணை இரட்டிப்பாகும் என்பது. துவக்க மாதத் தவணையே அவருடைய நிகர ஊதியத்தில் சுமார் 60 விழுக்காடு என்றால் அது இரட்டிப்பானால்! கையில் கிடைக்கும் அனைத்தும் தவணை செலுத்தவே போய்விட்டது. கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய மீதமுள்ள பதினைந்து ஆண்டுகள் இனியும் எத்தனை முறை இது கூடுமோ என்று தெரியாமல் கதிகலங்கிப் போயிருக்கிறார் அவர்!!

அவருடைய கடன் விதிமுறைகளின்படி தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் செலுத்த முடியாமல் போனாலே அவருக்கு கடனளித்த நிறுவனம் foreclosure அறிவிக்கை அனுப்பிவிடும். அதுவரை அடைத்த தொகையையும் இழந்து, வீட்டையும் இழந்து நிற்க வேண்டிய சூழல் வராது என்று சொல்வதற்கில்லை.

இதுதான் சப்-ப்ரைம் சிக்கலில் தவிக்கும் பலருடைய சூழல்.

சரி இது எப்படி கடனளித்த நிறுவனங்களையே பாதிக்கும் அளவுக்கு இத்தனை பெரிய பிரச்சினையானது?


அடுத்த இடுகையில் பார்ப்போம்...

8 comments:

கோவி.கண்ணன் said...

ஜோசப் ஐயா,

floating rate என்று சொல்வார்கள், இங்கும் உண்டு தற்போது இதுவரை 6விழுக்காடு வரை இருக்கிறது, கடன் வாங்கிய போது 5 விழுக்காடுதான் வட்டிவிகிதம். இதற்கு மாற்று ஏற்பாடும் வைத்தி இருக்கிறார்கள், Re-Financing என்று சொல்வது, எவ்வளவு கடன் செலுத்தி இருக்கிறோமோ, அதை கழித்துவிட்டு மீதம் அசலுக்கு ஒரூ பிக்சட் வட்டி இருக்கும், அதற்கு ஒப்புக் கொண்டால் இரண்டு ஆண்டுக்கு அந்த திட்டத்திலிருந்து மாற முடியாது. அதன் வட்டி விகிதம் 4.5%, இடையில் floating-rate குறைந்தாலும் நாம் செலுத்துவது 4.5%விகிதமாகவே இருக்கும்.

எல்லா கணக்கும் ஒன்று போல் தான் இருக்கு. எல்லா நாடுகளிலும் வாடிக்க்கையாளர்களுக்கு முகவர்கள் மூலமாகத்தான் கடன்கொடுக்கிறார்கள்.

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க கண்ணன்,

இந்த fixed rate என்பதே ஒரு மாயை. எல்லாமே floating rate தான்.

அதுபோலவே refinancing முறையும் ஒரு மாயைதான். மிகக் கவனமாக இருக்க வேண்டும். இல்லையென்றால் கடன் சுமை கூடிக்கொண்டே போகும்.
செலுத்திய தொகையை கழித்துவிட்டு மீத முள்ள தொகைக்கு புது கணக்கு வைப்பதன் மூலம் முன்பு செலுத்தி வந்த வட்டியை விடவும் கூடுதல் செலுத்த வேண்டி வந்தால் அதுவும் தொல்லைதான்.

siva gnanamji(#18100882083107547329) said...

மீள்வருகைக்கு மகிழ்ச்சி!

டி.பி.ஆர் said...

மீள்வருகைக்கு மகிழ்ச்சி!//

போனவங்க எல்லாம் திருப்பி ஒருநாள் வரத்தானே வேணும் :-)

சந்தோஷ் = Santhosh said...

டிபிஅர் சார்,
பல விஷயங்களை புரிய வெச்சி இருக்கிங்க.. தொடர்ந்து அடிச்சி ஆடுங்க. :))

fixed rate அப்படின்னு ஒண்ணு கிடையாதுன்னு சொல்லி இருக்கிங்க அது எப்படி.. ஏன்னா நான் வாங்கும் பொழுது எனது APR 10% என்று வைத்துக்கொண்டால் இறுது வரை அது மாறாதே.. (எனக்கு தெரிந்து இது தான் என்று நினைக்கிறேன் கொஞ்சம் விளக்கவும்.)

டி.பி.ஆர் said...

வாங்க சந்தோஷ்,

fixed rate அப்படின்னு ஒண்ணு கிடையாதுன்னு சொல்லி இருக்கிங்க அது எப்படி.. ஏன்னா நான் வாங்கும் பொழுது எனது APR 10% என்று வைத்துக்கொண்டால் இறுது வரை அது மாறாதே.. //

வீட்டுக்கடன்களைப் பொருத்தவரை எதுவுமே ஃபிக்சட் ரேட் இல்லை. இரண்டோ அல்லது மூன்று வருடங்களுக்கு மட்டுமே மாறாது. எல்லா கடன் பத்திரங்களிலும் reset option இருக்கும். அதன்படி இரண்டு வருடங்களுக்குப் பிறகு மீண்டும் ஒரு கூடுதல் (நிச்சயம் குறைக்க மாட்டார்கள்) வட்டி விகிதத்தை அடுத்த reset option period வரை நிர்ணயிப்பார்கள். அதனால்தான் சொல்கிறேன். Floating rate அவ்வப்போது மாறும். Fixed Rate ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குப் பிறகு மாறும். கடன் வாங்குவதற்கு முன் வங்கியின் கடன் பத்திரத்தை சரிவரி வாசித்து, புரிந்துக்கொண்டு வாங்க வேண்டும். இல்லையென்றால் பிரச்சினைதான்.

மங்களூர் சிவா said...

நல்ல பதிவு.

aravindaan said...

I have house in US my loans are like this 7year ARM for 7 years the interest will not change after that the interest will change but they can't change it double or more they mentioned that also after 7 years what will be increase. Snd another loan fixed for 30 years. I completed 3 years they didn't change anything.